現在戸建て1棟、アパート1棟を所有しています。購入後、満室で着実にお金を稼いできてくれていたアパートに初めての空室が出たのがなんと出産直後。産後は絶対に無理しないと決めていたので、1か月検診後、実家から自宅に帰ってからリフォームの手配と入居者募集を開始しました。2020年11月末退去で、初めて現地に行ったのは12月末くらいです。客付けに動いたのは1月半ば、入居が決まったのは3月半ば。繁忙期に入居を決められました！
退去の原因、リフォーム、一般媒介を結びまくった話などもあるので後日別記事にします。今回はネットを活用した客付けの話だけ。
退去の原因→【不動産投資】オーナーチェンジは慎重に
リフォーム→リフォーム業者との付き合いについて～無知でも物件を守るための振る舞い方
ネットで客付けしてみる
何軒もの仲介業者と媒介契約は結んだものの、自分で動けない歯がゆさがあり大家仲間に相談したところ「自分でポータルサイトに掲載できるエコーズってサービスが始まったみたいだよ～」と教えてもらいました。調べてみると、自分で情報掲載して入居者を募集できるサイトは結構あるらしい。以下の４つに登録してみました。以下オススメ順。
大家が自ら登録できるサイト一覧
- ウチコミ！
- 大家が物件掲載して入居希望者を募る。掲載は無料で、成約したら契約仲介してくれる不動産業者に仲介手数料1か月分を支払う。（仲介業者はウチコミ！に0.5か月分支払う）
- 入居希望者は仲介手数料を払わなくてよいため、知っている人はおそらく「ウチコミで気に入る物件があればウチコミで、なければ他のポータルサイトへ」というふうに使っていると思われる。
- 広告料がかからないので大家にも優しい。けど仲介業者（エージェント）は実入りが少ない。
- ジモティー
- ご存じ不用品を譲り合う地域の掲示板。大家が直接物件を掲載したり、仲介業者が手持ちの物件を掲載したりもしている。
- 安さをウリにしている物件が多い印象。仲介手数料などをジモティー限定で無料としている物件も多い。おそらく広告料（成約報酬）がかからないから。
- ジモティーでは戸建てを探す人が多い気がする。
- ＥＣＨＯＥＳ（エコーズ）
- 自分でポータルサイトに掲載できる（現在は主要なサイトだとＳＵＵＭＯ（スーモ）とアットホームのみ。今後増えると思われる→【追記】HOME’S（ホームズ）が増えました！）。
- 掲載期間に応じて利用料金がかかる。私が使った時は税込み2,200円/30日でした。
- サポートが手厚い印象。「スーモで見たことある、こういう機能も使いたいんだけど…」とか即時に対応してくれて助かりました。有料なだけある。
- 直談.com
- 掲載は有料（ポイント課金制）だけど利用者を増やす段階だからか無料キャンペーン中でした。
- 操作画面が使いづらい上に閲覧数などの効果測定ができず、手ごたえが感じられない。メディア露出も少ないし知名度からいって、使う人は少ない気がする。
- 自分の連絡先を公開して入居希望者からの問い合わせを待つ感じなので（問い合わせ機能がない）、こっそり大家をしている人は使いづらいかも。迷惑メールに入るかもしれないし。
問い合わせの多いサイトと入居希望者の質
入居希望者から問い合わせがきたのはウチコミ！とジモティーだけでした。エコーズはたぶん、他の仲介業者が掲載しているページに流れている感じ。
ウチコミ！
物件写真もたくさん掲載できるし、やる気に応じて色々と凝ることができます。いい感じのキャッチフレーズと目を引く写真があれば、結構問い合わせがくるんじゃないかと。
約2か月間掲載して、問い合わせは5件でした。
- 初期費用が用意できないのですが（内見希望）
- 車2台あるのですが、駐車場は近隣にありますか
- 初期費用や違約金を教えてください
- 初期費用はいくらですか
- 空室はないですか（成約後）
初期費用をあえて詳しく書かないことで問い合わせを促すという作戦にしてみました。でも「初期費用を聞いた後に返事が来なくなる」というパターンが多いので、最初から詳しく書いてしまって即・内見希望を募るというのも一つのやり方だと思います。
結局ウチコミ経由では入居にはなりませんでしたが、「閲覧数（ＰＶ）が確認できるので家賃等の設定が適切か確認できる」「問い合わせがくるとモチベーションが上がる」などの効果があり、自分としては利用してよかったと思いました。
ただし問い合わせがきた段階では入居希望者の氏名しかわからないので（まれにハンドルネームで登録している人も）、内見必須にするとか入居審査はしっかりするべきと思います。
また、エージェント（内見対応や契約業務をしてくれる仲介業者）の手取りが家賃0.5か月分と少ないのでちょっと申し訳ない気持ちになります。笑 管理会社を「エージェントになりませんか」と誘ったのですが、断られました。手数料が少ないことやＰＣ操作があまりできない高齢の担当者だったこともあり。収入も増えるだろうし！と善意だったのですが、手数料が少ないのは大家サイドからは最初わからないのです。
ジモティー
もともと不動産用のフォーマットではないので、写真が5枚しか掲載できないです。文章もベタ打ちになるので見やすいように工夫が必要です。成約済みになっている投稿を参考に作りこみました。
約2か月掲載で問い合わせは2件でした。
- 初期費用はいくらですか
- 入居したいのですが手続きを教えてください
一人目の人はおそらくですが、若い人。何回かやりとりして、駐車場やペットのことまで言及していたので入居になるか！？と思いましたが…一人暮らししようと思っていたけど親に止められたのかなと推理しています。
二人目の人は「まず内見してください」と管理会社に取り次いだのですが、「犬が4匹いるらしいので、考えなおしてください」と担当に言われました！笑 入居希望者に私から電話して聞いてみたところ、今後15匹くらいになって多頭飼育崩壊となることが予想できたので、断りました。入居してほしいけど誰でもいいってわけじゃないのが難しいですよね。電話で大体の人となりがわかるので、電話してみてよかったです(*´▽｀*)
なお、テラスハウスなので「戸建て」「アパート」どちらで掲載するか迷って一日おきに変えていたのですが笑、「戸建て」の方が閲覧数が伸びました。
エコーズ
問い合わせはこなかったものの、エコーズはエコーズで結構よかったのでご紹介します。
というのも、仲介業者がやっていることがわかるようになったのがよかったです。「こういうふうにチェックを入れて掲載しているのね」「これくらいの文字数制限なのね」「更新作業してからアップされるまでに半日かかるのか」など、エコーズに登録してみなかったらわからないことだらけでした。
スーモは広告料が高いことで有名です。専任媒介を頼んでいる仲介業者がスーモを使っていない場合なんかは「スーモに掲載するためだけに」自分でアップするのもありだと思います。掲載している期間しかお金はかからないので、登録してページ作るだけ作ってみるのもいいんじゃないかな。「このサイトのここのコメントにはこういう文言を書いてほしいんです！」とか仲介さんにいちいち言うと面倒がられると思うので、どうしてもアピールしたいことがあるならお試しで一か月だけエコーズをやってみて、自分の考えが正しいかを確認するのに使うのもいいと思います。メリットも多く有料だけどリーズナブルだと私は思います。
ちなみに私は1か月使ってみて2か月目は契約更新しませんでした。既に頼んでいる仲介業者がスーモを含めていろんなポータルサイトに掲載してくれていたので、勉強できたしもういいかなと。
入居者の質について
本気度が高いのはジモティーよりウチコミ！です。たぶんジモティーは不動産以外の取り扱い物品を見るついでになんとなく見る人が多いのかなという印象。
そしてジモティーは「無料でモノがもらえる」こともあるサイトなので、「安い」に敏感な人が多い→高級物件というよりは家賃が安い物件を探している人が多い…のかな、と思います。それがいわゆる「入居者の質」にかかわるかは意見が割れるかもしれませんが、慎重な審査が必要というのはあると思います。犬4匹の人と話してみてよかったです。
ウチコミはというと、「家賃」より「初期費用」が安いことを求めているように思います。「仲介手数料」「敷金」「礼金」というよくわからないものにはお金は払いたくないけど、自分が納得できる家賃なら払う！というような。だから例えば自分がすごく自信のある物件で、仲介業者からは「このエリアはこんな高い家賃じゃ決まらないですよ」と言われたけど…この内装なら勝負できる！という物件はウチコミで勝負をしてみるのも悪くないと思います。相場より主観というか。掲載物件数が少なめで、検索方法があまり洗練されていないのが逆に有利に働くこともあるんじゃないかと。
結局、入居を決めたのは・・・
そんなこんなで問い合わせもありましたが、結局ネット経由の入居希望者ではなく一番最初に一般媒介を結んだ仲介業者が決めてくれました！笑
ネットを利用した客付けのメリット、デメリット
メリット
- 業界的、一般的には評価されないけど自分がこだわっている部分をアピールできる
- 費用（仲介手数料、広告料）が安い
- 「自分」がセールスポイントになる（大家の人間性など）
- 閲覧数や問い合わせなどの反響がわかるのでモチベーションが上がる
自分で色々工夫したい人、大家初心者で何かと経験したい人はいくつか組み合わせてやってみるとよいと思います。私は物件のよいところを見つけたり文章を書いたりするのが好きなので、楽しく臨めました。
デメリット
- 入居希望者の属性（年齢、職業、引っ越し理由など）がすぐにはわからない
- 仲介業者を入れない場合は契約関係でトラブルになる可能性もある
まとめ
コストが安く自分で工夫できる余地が多いので、ネットで募集するのは個人的にはオススメです。ウチコミのようなサービスは今後メジャーになっていきそうな気もするので、本格的にメジャーになりきる前に一度使ってみるのもよいと思います。要は、とにかくやってみようってこと！笑
書き出したら色々思うことがあふれてきたので、需要があればもう少し詳しく書こうと思います。工夫して楽しく満室にしていきましょうね(*´▽｀*)
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