最近、不動産投資に興味があるという若い人から質問を受けました。
やはり一番の興味は「不動産投資のやり方」「どんな物件を買うか」でしょうが、考え方は人それぞれ。私の考え方をまとめておきます。
最初の物件の考え方
不動産投資の目的＝毎月の現金収入（キャッシュフロー）を得る
「税金対策」「相続対策」など不動産を買う目的はいろいろでしょうが、私の場合は切迫流産で寝たきりになった時に「私がいなくても家族が困らないように」と考えたのが出発点。毎月入ってくるお金を増やすのが一番の目的です。この目的によって買う物件が変わってくるはずです。
購入条件
予算は７００万円以内
借り入れはせず、現金で買うことにしました。最初なので「自分に向いていない」とか「詐欺にあう」「失敗する」可能性も考えました。「どんなに失敗しても命まではとられない、自分のお金を失うだけ」と思えるように手持ちの現金の範囲内で買える物件を探しました。お金を借りたら自分が持っている以上のものをとられる可能性もあるかもしれないので。就職してから10年間コツコツ貯めてきたお金です。
現実的に育休明けで源泉徴収票が出ない状況だったので融資を組みにくいというのもありました。うまくいって買い進めていくにしても現金買いの物件が１つあれば、共同担保にして次の物件は融資で取り組めると思ったのも理由の一つ（実際、２棟目は共同担保を使った融資でアパートを購入しました）。
一棟もの
建物を買う場合、「一棟もの」「区分もの」の2択があります。アパートや一戸建てが「一棟もの」、マンションの１室というのが「区分もの」です。中には大規模なマンション１棟を買う人もいますが、億単位のお金が動くので経験がないうちはちょっと怖い。満室にするのも大変です。
「安価で手を出しやすい区分マンションは初心者向き」という人もいますが、私はそうは思いません。一棟所有と違って区分所有の場合、管理費や修繕積立金という費用が毎月かかってくるのに加えて自分の一存では外観などの大規模修繕に手が出せないという「自分で操縦できないデメリット」が大きいと考えました。自分で工夫してやれるのが不動産投資のいいところなのに。
それに土地の裏付けがあれば最悪の事態＝地震や火事で建物がなくなったりしてもなんとかなります。高層マンションだったりすると更地になった時に土地は…自分の持ち分ってものすごい小さいんじゃない？…出口を見つけられなさそうだと考えました。
一戸建てよりも一棟アパートの方が部屋数が多くキャッシュフローが大きいので、現金収入を増やしたい勢としてはアパートを当初は探しました。しかし私の予算だとマトモなアパートは買えませんでした(*´▽｀*)リフォームにかけるお金も考えるとアパートは非現実的という結論に。
駅チカよりも駐車場
入居付けを考えると普通は「駅に近い方がいい」と考えます。でも完璧な物件はないので、どこかで妥協しないと予算内では買えません。
そこで私は「エキチカよりも広さを重視する人もいるのでは？」と立地を妥協しました。そのかわり駅から15分以上歩く立地なら駐車場を必須としました。
新耐震
中古の戸建てを活用したいという考えから、古くてもかまわないとは思っていました。でも建築の法律が変わった1981年を境とする「旧耐震」「新耐震」は「旧耐震」を避ける人が多そう…という理由から旧耐震は不可としました（今は考え方が変わってきました）。
法的瑕疵物件、擁壁物件は不可
中には「再建築不可」などの法的瑕疵（ほうてき・かし/法律的に問題がある）で安い物件だけ買い進めていく不動産投資家もいます。住み心地は変わらないため入居者は「再建築できない建物はイヤ！」なんて言いませんから、人が入ってしまえば関係ないのです。が、初心者としては売却などの出口を描きづらい＆金融機関から評価されない（＝共同担保にしにくい）物件は1棟目に選ぶべきではないと考えました。
同じく擁壁（ようへき/ほぼ崖）の上に立っている物件は傾く可能性もあり、水抜き穴がない場合にはもっと危険な場合も…初心者にはどれくらいお金がかかるかわからない。それにバリアフリーではない（玄関に行くまでに階段がある）ことが多いので、高齢者はもとよりベビーカーを使う子育て世帯からも敬遠されます。「家の裏が擁壁」という物件もやめておきました。
自宅から１時間以内
お金がかかる管理会社は入れず、自主管理をするつもりでした。何かあった時に自分で行けるように自宅最寄り駅から電車で1時間以内、ドアtoドアで1時間半以内を目安としました。
かつ、私の居住地はそこそこ都会で企業などもあるので「通勤範囲」ということを考えてもそれ以上離れると住みたい人の絶対数が減るだろうと考えました。
最初に買った収益物件は…
結局買ったのはこんな物件でした。
- 1988年築の一戸建て３ＬＤＫ（法的瑕疵なし、擁壁なし）
- 土地建物込み700万円（土地の評価は718万円）
- 駐車場2台
- リースバック（もとの所有者が家賃を払って住み続ける）
つまり
△予算以内
◎一棟もの
◎新耐震
◎駐車場
◎自宅最寄り駅から1時間以内 ほぼ希望通りで買えました！
リースバックなのでリフォーム代もかかりません。「予算以内」を△としたのは、実は裏話があります。
売主の手数料を私が払う
この建物、競売直前の任意売却（借金返済のために売る）で購入したので、もとの所有者に借金がありました。その債務額（返さないといけない金額）以下では売れないということで売買金額は700万円で合意。しかし！売主が売買手数料などの諸費用が払えないことが判明！マジで直近の生活資金くらいしか持っていなかったのです。
そこで売主が払うはずの諸費用は私が払い、2年間の家賃に上乗せすることで回収することに（ちゃんと回収できて新家賃でも2回更新しました）。
あまりないパターンですが、ここまで話が進んでいると仲介業者もなんとか話をまとめようと必死ですから（しかも手数料が安い物件なので手間をかけたくない）、家賃に関する覚書なんかも作ってなんとかやったという感じです。
「入居者が払うべきものを大家が立て替える」「リースバックする」というのは大家仲間の中でも賛否がありました。「逃げられるかもよ？」「トラブルになるんじゃない？」と。でもきちんと上乗せ家賃を払いきってくれましたし、5年以上たった今でも特にトラブルなく住み続けてくれています。
私もそうしようと思えたのは内見や契約の時に本人と会って話せたからです。「この人はお金の知識がなくて借金が返せなくなったけど、家賃はきちんと払う人だな」と感じました。
ちなみにリースバックに関しては藤山勇司さんという不動産投資家の本ではダメ！と書いてあり、それを引き合いに反対する人が多かったです。みんな勉強家なので同じ本を読んでいるという。でも判断するのは私ですからね。
（この本↓は以前流行した競売についての記述が多いですが、物件のチェックポイントなどは今も活かせると思います）
真逆の考え方もある
ここに書いたのは私個人の考え方です。だから極端なことを言えば真逆の考えでやっている不動産投資家もいるわけです。
- 駅チカのワンルームマンションを買う
- 融資で大規模なオフィスビルを買う
- 旧耐震の法的瑕疵物件を買う
別にどれが正解ということはありません。私はこういうふうに考えて行動して、正解だった！と思うだけです。勤務先や家族構成などによっても、やりやすい手法は変わってくるはず。
- 初心者だから業者に全部お任せしたい
- 初心者だから自分でできるように経験を積みたい
どちらの考えでいくかという好みもあります。
不動産投資を始める準備はできているか
この記事の中でわからない言葉や概念があったなら、まだ不動産投資を始めるには勉強不足です。ネットの情報よりも体系だった本をたくさん読みましょう。オススメの本を何冊か貼っておきます。
↓私が最初に読んだ不動産投資の本。著者の内本智子さんは大規模に買い進めていくタイプですが、知識もちゃんとしているし女性大家として前向きに考えることができるようになるので、やる気が出てきます。
↓不動産投資サークルの「ふどうさんぽ」を作った御井屋蒼大さんの本。もっとやわらかい本や賃貸併用住宅などについての本も書かれていますが、私の1棟目はこの本を参考に購入しました。
自分で探す時間がなければ業者に相談したり、セミナーに出るのも一つの手ですが、業者がおかしなことを言っていないか？見分けられるようになるまではダメです。ここに書いてあることを読んで自分なりの意見が言える段階ならもう自分の考えが固まってきているので、そんなあなたはGO！です。
Oh!Ya(オーヤ)
「今は不動産価格が上がっているから下がるのを待つ」というのも一つの手でしょうが、それはあなた自身の考えでしょうか？自分がやりたいと思ったらその時が「はじめどき」ですよ！
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