不動産投資を始めた時に加入した保険の更新時期がやってきました。5年前、中古戸建の火災保険と地震保険に入っていたのです。更新のお知らせは「今までと同じプランで更新でしょ？よければサインして送ってね！」という内容でしたが、ものすごく、値上がりしている…ッ！！
現役不動産投資家でFP（ファイナンシャルプランナー）でもある私が、この保険料を納得いく形でカットしてみましょう！
医療保険、がん保険についてはこちら→【保険の見直し方法】ＦＰサービスの使い方と保険料の値下げ方法
これまでの保障内容と金額
保険会社にはこだわりがないのですが、共済系は保険金の支払い基準が厳しいらしいと先輩投資家に教えてもらったので、安くても共済（生協などの保険）は避けました。大事な時にお金もらえないと困りますから！
それから私は「日本で物件を持つなら地震保険は必須」という考えです。地震保険は、火災保険と同時に入らないと入れません。あまり知られていないのですが、地震保険はどこの保険会社で入っても全く同じ内容かつ火災保険金の半額までになるので、細かい保障を見比べるのは火災保険だけ。「火災保険」という名前ですが、台風や大雪や泥棒などで家屋に被害があった時にも保障してくれます。
過去5年間入っていたのは損害保険ジャパンの「THEすまいの保険」です。年間42250円払っていました。火災、落雷、破裂・爆発、風災、雹（ひょう）災、雪災、落下、漏水、暴動、盗難、破損・汚損、地震（つまり水災以外）が保障される契約内容ですが、支払う保険料は築年数や構造や建物の面積などでも変わってきます。
風災で2度ほど保険金請求して、屋根や雨どいの破損の時は100万円以上、換気扇が壊れた時は3万円出ました。ウンウン、もととれてます(*´▽｀*)
ちなみに法人所有のアパートで入っている保険はローンを借りた関係で団体割引がきいた東京海上日動火災保険の「住まいの保険」ですが、換気扇が壊れた場合は原因にかかわらず保障されないと取り付く島もなしでした！
なぜこの契約内容にしたか
700万で買った中古戸建にしては高い保険料を払っているのですが、私なりの理由があってのことです。
地震で全壊した場合に投資金額を全額回収できるようにしたい！
「地震保険は火災保険の半額」とお伝えしましたが、地震保険で700万（＝土地建物の購入金額）の保障を得るためには火災保険で1400万の設定にしないといけません。実際には家賃での回収なども考えて地震650万（火災1300万）の契約にしました。
- 20年くらい住んでいる入居者が「水害は一度もない」と証言したので水災はつけない
- 水災以外（火災、落雷、破裂・爆発、風災、雹（ひょう）災、雪災、落下、漏水、暴動、盗難、破損・汚損）はフルでつける
ちなみに、貸している建物の場合「破損・汚損」は結構大事です。
入居者が家具をぶつけて窓を割ってしまった…
…などの話はよく聞きます。ザツな入居者の場合は何回かあるかもしれないので、自己負担額（免責金額）は低めに設定したいところ。
現在の状況と考え方
この5年間の経験で「火災と地震はほぼない！風災は結構ある！」ということがわかりました。水災も予想通り、なし。
ちなみに…地名に「山」「台」などが入っている住所は古くから高台で、水災と無縁だった場所が多いです。逆に「沢」「池」「蛇」「龍」などが入っている地名は昔から水とかかわりの深い場所と考えられるので、大雨などの災害時に浸水したり被害がある可能性があります。ハザードマップを確認するのはもちろんですが、こういうことも判断材料にできます。
そして更に、5年で回収した家賃を考えます。更新料や経費などを考慮せず、単純に家賃7万円とすると7万円×12か月×5年＝420万円。投資金額700万から420万を引くと、今度は300万円くらいの保障にしたらいいかな、という印象ですね。
なお土地を売ればそれなりのお金が入ってくるはずですが、地震など根本的に周りがメチャクチャになって売れない場合を考えて土地値はつかない前提とします。
保障金額を減らしてみた
こうした事情から、保険金は前回よりも低めにします。これは投資用物件の考え方ですが、自宅に保険をかける場合は「いくらあれば当面の生活を立て直せるか」を考えましょう。なお火災保険、地震保険の金額が低くても風災など他の保障内容（おりる金額）は同じです！
建物の築年数や構造、広さなどで「〇万円～〇万円の間で保険金を設定する」という決まりが保険会社にはありますが、前回の半分の「火災650万、地震325万」に。これでも地震で全壊した場合に損はしないと考えました。風災くらいしかなさそう…という考えなら、一番少ない金額で試算してもらいましょう。
おさらいですが、今までは損害保険ジャパンの「THEすまいの保険」で年間42250円の契約でした。これを全く同じ内容で更新すると56280円になるそうで、14030円の値上がりです。結構高くなっている印象があります。
さてこれを「火災1300万、地震650万」から「火災650万、地震325万」の半分に減らしてみると年間42240円になりました。ええー！保険金額が半分になったのに5年前の保険料とほぼ同じ！値上がりした事情もあるし、風災など他の災害分も高いのかもしれません。
オプションを追加してみた
ここで気づいたことがあります。我が家は個人賠償責任保険に入っていません！例えば子供が自転車で他人にぶつかってケガをさせた…とか、キャッチボールをしていて他人の家の窓ガラスを割った…とか、そういう場合に損害賠償請求をされたら保険会社が払ってくれるという保険です。これが車の保険や火災保険に特約としてつけられるのです。
子供がいるので今後考えられるリスクは色々あります。更に自転車保険への加入を義務付ける自治体も増えているので、ここで入っておくべきと考えました。チャリンコも結構危ない！
千葉県では、「千葉県自転車の安全で適正な利用の促進に関する条例（平成29年4月施行）」の改正により、
令和4年7月1日から自転車損害賠償保険等（以下自転車保険）への加入が義務となりました。
全国では、自転車が加害事故となる事故で、高額な損害賠償請求がされる事例が多く発生しています。あなたと被害者を守るため、事故を起こしてしまったときに備えて自転車保険に入りましょう。
※自転車損害賠償保険等とは、自転車の交通事故により他人の生命又は身体を害した場合において生じた損害を賠償するための保険又は共済のことを言います。
千葉県では自転車保険への加入が義務化されました（令和4年7月1日から）／千葉県 (chiba.lg.jp)
新たに「自転車保険」に入ってもよいのですが、そうすると自転車に関わる損害賠償以外は保障されません（上の例でいうとキャッチボール）。今回、火災保険の特約で入っておけば家族全員が保障されるので、これでよさそう。個人賠償責任特約の分の保険料は年1000円くらいのようです。まあこんなもんでしょう。
他社で試算してみた
安くなったし必要なオプションもつけたし、これで更新してもよいのですが、保障の内容を細かく見ていくと…
不測の事故の場合、自己負担金額が5万か。ちょっと高いかな…
つまり突発的に起こった事故でどこか壊れて修理費10万円かかる場合、5万円だけ給付されるということ。3万円の修理なら0円です。うーん…自己負担金額がもう少し安い保険会社があればな…ということで保険の試算を作ってくれた見積もり比較会社に相談。
火災保険一括見積もり
何社もある保険会社から免責金額が安いところを教えてもらって、再度試算をお願いします。セコム損保の「セコム安心マイホーム保険」で同じように「火災650万、地震325万」水災以外全部の保障と個人賠償責任特約をつけて39850円。電気的・機械的事故の特約もつけて最終的には40800円。
こちらは破損・汚損以外の突発的な事故は免責金額が0円で、破損・汚損は3万円なのです。細かいところは色々違うでしょうし保険金の支払いが厳しかったりする可能性もありますが、今わかる情報で不利に感じる点はなかったのでこれで契約しました。当初の見積もり56280円からいらない保障をカットして今の状況に合うものにしたら15480円も安くなりました。保険は最低限のラインを見極めるのが難しいですが、納得のいく金額で加入したいものです。
相談サービスも活用してみよう
5年前に使った保険一括見積比較サービスで火災保険に入ったのですが、更新手続きは黙っていてもそこから連絡をくれました。助かる！
火災保険一括見積もり
どんなサービスを使っても、こちらの考えがしっかりしていれば不要な保障をなくしてリーズナブルに保険に加入できるのです(*´▽｀*)
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