今回は不動産賃貸業（大家業）の話です。私はオーナーチェンジで中古アパートを購入したので、既に入居者が入っているところから不動産運営がスタートしました。
購入前から「滞納がちな入居者がいます」とは聞いていました。保証会社に入ればいいですよ～という感じで引き受けたのですが、実際に滞納されると精神的苦痛がかなり大きい！数か月苦労したのですが、とあることを伝えたら滞納がピタリと止み、これまで滞納がなくても31日（月末）にしか入らなかった家賃が28日（月末の3日前）には入金されるようになったのでご紹介します。
家賃を滞納しがちだった入居者
滞納がちなのは60代の夫婦です。通院が必要な病気があったり、日雇い労働に近い仕事だったり資金繰りは大変そう。前オーナーと知り合いで数年分の滞納があるらしく、その返済もしながら私に家賃を払っているような人です。「今度は知り合いじゃないんだから、一度でも滞納があったら出ていってもらいますよ」と管理会社が釘を刺してくれて、私がオーナーになってから滞納はありませんでした。
貸している部屋の中で一番長く入ってくれていて、家賃も高めの設定です。更新時に家賃下げ交渉があり若干下げましたけど、それでも貸している部屋の中では高い水準（滞納のリスクがあるので一応高めに設定しました）。室内も長く住んでいる割にはきれいに使ってくれていて、更にアパート横の花壇（私の土地ではないですが）を自主的にキレイにしてくれたり、滞納がなければよい入居者です。
私が大家になってから振り込みは遅いものの、滞納は1年以上ありませんでした。そのため大家としても建てつけが悪くなっていた所を修理したり換気扇をメンテナンスしたり、暮らしやすいようにサービスはしてきていました。
滞納が始まった！
新型コロナウイルスによって出勤日数が減ったらしく、滞納が始まりました。厄介なのは連絡なく滞納してくるところ。管理会社が電話しても居留守を使ったり、当初は「滞納慣れてんな」「払う気ないのか」という印象を受けました。
延滞期間は1か月をこえることはなかったので保証会社への事故報告（滞納報告）をすることにはならずに済んだのでよかったです。3月からサイクルが遅れたものの、6月には正常化しました。
| 本来の家賃の支払い期限 | 実際に家賃が支払われた日 |
| 3月末 | 4月15日（年金支給日） |
| 4月末 | 5月25日（給料日） |
| 5月末 | 6月15日（年金支給日） |
| 6月末 | 6月25日（給料日） ※期限内 |
督促の仕方
管理会社に言ってもらう
集金代行はしてくれない管理会社なので、直接私の口座に振り込みになります。月末に記帳して、入っていなければ管理会社に連絡します。そこで入金約束を取り付けてもらうのですが、連絡がなかなかつかない様子。前オーナーの時の滞納の前科があるので怒られるのが怖いのでしょうね。数日してやっと連絡がとれて「15日には年金が入るので振り込みます」ということでした。
大家が電話する
約束の日の朝いちばん（10時頃）に記帳して、入っていなければ私から連絡をします。「遅れているんだから朝イチで振り込むのは当然でしょ？」というスタンス。
私は頭ごなしに怒ったり脅したりしないタイプなので、「●時の時点では入金がまだだったようですが、何時頃に振り込みされるご予定ですか？」くらいの聞き方にします。これを管理会社から連絡してもらうと必要以上にキツく言ってしまいそうだったので、私が自分で連絡しました。柔らかく。
コロナ関係の給付金について伝える
滞納の原因は「コロナで勤務日数が減ったために稼ぎが減った」という説明でした。それだったらもらえる給付金があります。電話して「知らない」とのことだったので、こういう制度があるので対象になるかどうか調べてみてください～と伝え、資料を郵送しました。女性大家らしく手書きの手紙も添えました。フォローの電話も。
残念ながら対象にはならなかったそうです。しかしこれで「親切な大家」を印象づけられ、また給付金がもらえるようなヤバイ状況まではいっていないことが把握できました。「大家は俺の事情もちゃんと考えてくれている」とプラスの印象になったようで、電話の時の声の感じもかなり変わりました。こちらも丁寧に対応しているしね。最初は「金がないんだから仕方ないだろ！」みたいに憮然としていたのですが「遅れてすみません」と謝ってくれるようになりました。
効果のあった声かけ
電話の時に伝えたことが奏功したと思います。それは、
こちらにも資金繰りがある
ということ。おそらく滞納している人は「大家＝富める人」というイメージがあると思います。俺たち貧乏人から高い家賃まきあげやがって！くらいの。
朝イチで振り込まれていなかった時に「毎月の家賃もそうなんですが、あなたの家賃が予定通り入らないと他からお金を借りてこないといけなくなるんです。だから予定通りに振り込みができない時は事前に連絡してほしい」という伝え方をしました。実際はそこまで自転車操業じゃないですけど、返済とか経費の支払いがあるのは事実だし、もし現金が枯渇したら私のポケットマネーからお金を貸して資金繰りをやっていかなきゃいけないですから。
そこで初めて「大家もお金を支払う先があるんだ！俺と同じ弱い立場でもあるんだ！」と気づいてくれたようです。今回の場合は悪意ある滞納ではなかったので（若干開き直りでしたが）、給料が入ったらできる限り急いで振り込みをしてくれるようになりました。
滞納する入居者への接し方
接し方にポイントがあるんじゃないかなと思います。悪意のない人の場合ですけど。
- 滞納していようが、軽蔑した感じは出さない。事情があって滞納しているんですよね？力になれることがあるかもしれないので、教えてください。という感じで、話してもらう。
- 払うべきものをきっちり払ってもらうのは当然。そこを情けで減額したり期限なく待ったりしない。実績ができると何回も繰り返すようになるし、勝手に交渉すると家賃滞納保証が使えなくなる場合もある。
- つまり、お金のことはビジネスライクに。話し方は親身になって。
会社員勤めで苦情対応とか電話ごしのヤバイ人の対応とか嫌な仕事もやってきたんですが、それが役に立ってる～(*´▽｀*)笑
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