以前も書いたうそつき入居者ですが、なんと夜逃げされました！
家賃保証開始しましたが…
入居者がなかなか書類を提出してくれなくて困りましたが、なんとか届け出を完了させて保証開始。保証会社のいえらぶパートナーズは封書で「送金明細」を毎月送ってきてくれます。
ここでの「立替月数」とは、入居者が家賃を払っていない期間のこと。つまり「立替月数＝2か月」となっていれば「2か月滞納」ということです。
これが初月から「1か月」となっていました。えー早速滞納かよ…！？
と思いきや、いえらぶパートナーズに電話したところ「引き落とし日と締め日の関係で、滞納がなくても必ず1か月と出るんです～」とのこと。
はあーひと安心。
しかし！次の月には「2か月」となり明らかに滞納している！普段は必ず保証会社に連絡して状況確認するのですが、この入居者のことを考えるのがストレスだったので放置。笑
家賃滞納は3か月にまで！
ふと気づくと家賃滞納が「3か月」になっていました。さすがに放置しているわけにいかなくなり、状況を確認します。いえらぶに電話して聞いてみました。
1か月分は遅れて払われたものの、その後ずっと滞納しています。
電話は繋がっても切られる状態で、既に訴訟の準備に入っています。
滞納が3か月になると担当者がつくそうです。え…もしや、明渡訴訟（あけわたしそしょう）ってやつ…！？
「夜逃げされたようです」
「もう担当者がついて明け渡しに向けて進めているので」と担当者につないでもらいました。
お部屋を見てきたんですが、無施錠で出入りしている様子がなくて。
ライフラインも止まっていますし家財道具も衣類もほとんど残っていないので、おそらく夜逃げですね。
よ…夜逃げ…？
ていうか中に入ったんだ…？入っていいの？？笑
本人も実家（緊急連絡先）も勤務先も連絡がとれないらしく、近所や実家周辺への聞き取りなどもしてくれたそうです。自分でそこまでやるのは大変なので保証会社入っててよかった…
ちなみに他の入居者からのタレコミがあったのですが、どうやらこの２～3か月前には引っ越していた感じ。「大人数で夜中に来て、バタバタ荷物を移動させている音がした」というくらいの情報でしたが、後から思えばそれが夜逃げ決行日だったのかなと。もとから夜中に物音させたり変な行動が多い入居者だった上、その時点では連絡がとれていたので夜逃げとは思わなかったな～…
「明渡訴訟」の委任状を送る
明渡訴訟をする時には提携している弁護士に頼むようで、委任状などを数枚記入する必要がありました。いえらぶパートナーズからの記載例の通りに書類記入して返送。訴訟内容などの文言は難しいものの、書く内容はサインくらいのもので特に難しいことはなかったです。
ですが、今回のように明らかに夜逃げとわかる場合には訴訟はしないで残置物撤去だけすることになるとのこと。社内の決裁で訴訟をするかしないか決めるそうです。ネットで調べたところ、訴訟を経ずに残置物撤去するのはダメらしいのですが…
保証会社による荷物撤去（自力救済）※本来はダメ
ネット上にはあまり情報がなかったのですが、保証会社の常識？みたいな感じらしい。需要があると思うので書いておきますね。
まず前提として、夜逃げなどがあった場合にも「明け渡し訴訟」という裁判をして賃貸借契約を終わらせるのが正しいやり方です。
今回のように「絶対にこれ戻ってこないでしょ」「夜逃げだから勝手に片づけても大丈夫」と保証会社の基準で判断した場合は、保証会社が入居者に代わって賃貸借契約を終了させ「残置物撤去」だけをして完了！とするそうです。
これ、法律的には「自力救済」というらしいですが…どのサイトを見ても「やっちゃダメ」と書いてあります。そして保証会社としては、ダメと知りながらそういう取り扱いをしているらしいです。
訴訟にかかる期間内も家賃が保障されるので、事業としては「訴えられるリスクはゼロではないが、早急に決着させる方が重要」「万一訴えられたら損害賠償もやむなし」みたいなスタンスのようです。実際に訴えられる件数や賠償金額を考えても、そちらの方が金銭的メリットがあるのだろうなと思います。
訴訟したら6か月くらいはかかるらしいですが、今回は夜逃げ認定されて１か月以内にすべて片付きました。「うちで残置物撤去します」と言われた3日後にはもう片付けの業者が入ったそうです。はっや！！
保証会社は「夜逃げの場合は明渡訴訟していないですけど創業以来1回もモメたことはないです」とのこと。いえらぶは創業6年くらいらしいですが、担当者が以前いた保証会社でも同様の対応で問題が起きたことはなかったそうです。
ちなみに「明渡訴訟してください」と言ったら…
法的なリスクがあることをエビデンスと共に伝えて「明け渡し訴訟をしてほしい」と伝えたのですが、これはどうにもなりませんでした。
「大家さんは関係ないよ～保証会社が勝手に契約解除して残置物撤去したよ～」という「誓約書」をもらいましたが、実際に訴訟になったら大家も責任をとらされる気がしなくもない。そのため「訴訟してほしい」というお願いはメールでして、返信とともに証拠が残るようにしました。大家はお願いしました！でも保証会社との今後の関係も考えてこれ以上は言えませんでした！って感じが出ると思って。。どうでしょ。
明渡訴訟だけ自分でやることも考えましたが、残置物撤去も終わってるのにおかしなことになるよな～と思って諦めました。現在のスキルではこれ以上は無理！
ひっかかる点はありつつも、もうどうしようもないので新しい入居者募集にかじを切りました。なんかあったらそれはそれ！悔しいから次は優良入居者を、しかも家賃アップして入れてやるぜ…！！
保証金額はいくらになったか
- 「残置物撤去します」と宣言されてから１か月後までの家賃（家賃は退去の申し出後1か月先まで払われるものなので/トータル4.5か月分くらい）
- 早期解約違約金や原状回復費用など全部含めて家賃3か月分
鍵交換費用なども賃貸借契約書に記載があれば払ってもらえるそう。家賃にもよりますが、この物件の場合は50万円以上も保証会社から出してもらった計算になります。
いやーほんと…お金だけでなく、もろもろの手間も考えてください！保証会社必須にしておいて本当によかった…！！
不良入居者が残したのは、大家としての経験値でした
キレイにまとめるとこう↑なりますが、本心は「クソが！！！！」って感じです(*´▽｀*)笑
こんな紆余曲折を経て新たに募集開始しました。次の入居者も早く入ってほしいんだけどねー、この反省を活かして審査は慎重にやらないといけませんね。前回の記事も見てもらうとよくわかりますが（保証会社の審査に落ちた人を入居させた結果、起こった事件について語る）、一番の滞納対策は入居者審査！！！！
管理費無料の賃貸管理【恵比寿不動産】
自主管理がツライ人は管理会社を使う手もあります。何もない時はほったらかしで家賃が入ってくる不動産投資ですから、工夫してつきあえたら安心していられます。
コメント