入居者審査の時に「保証人不要、家賃保証会社は加入必須」としている大家さんは多いと思います。私もそうなのですが、いくつか保証会社の審査に落ちた入居者を物件に入れたら大変なことになったのでまとめておきます。
ウチコミ！経由で入居者が決まりました
以前もご紹介しましたが、ウチコミ！という不動産ポータルで入居者が決まりました（【不動産】ネットで入居者募集ーウチコミ、ジモティーを使ってみました【メリット、デメリット】）。
ウチコミは「入居者は仲介手数料無料」というサービスのため、「初期費用が安いのがいい」という人が多いようです。収入が少なかったり、貯蓄がなかったり。
仲介経由、ウチコミ経由での問い合わせや内見はちょこちょこありつつ3か月くらい空室募集していました。3月などの繁忙期ではなかったので、ウチコミ経由で内見→入居申し込みがあった時は逃したくない！と思ってしまい…これが悲劇を呼びます。
家賃保証会社の審査に落ちた！
入居希望者は若い男性。ウチコミ担当の仲介業者によると「特に不審なところはないです～」とのこと。こんな申し出がありました。
JIDはたぶん通らないので、他の保証会社がいいんですけど…
ここで「ん？」となります。日本賃貸保証株式会社（JID）はメジャーな保証会社で、他の物件でもみんなJIDに入ってもらっています（倒産などのリスクを考えると分散した方がよいのですが、仲介にお任せしていたらこうなりました）。
仲介さんはやはり決めたいので「一応他にも提携している家賃保証はあるので、全保連とCasaの審査にも出してみますね。ご本人がいえらぶパートナーズなら通ると言っているので、そこも出してみます」とのこと。自己申告で「いえらぶなら通る」ってどういうこと…！？と思いつつも、結果を見て入居審査は考えることに。
全保連とCasa、落ちました…
いえらぶパートナーズは通りました！
え…大丈夫かよ…
全保連は普通の保証会社で、特にクセはないんですけどね～
いえらぶパートナーズは独立系で審査が甘めなのが特徴のようです。「他の保証会社で審査落ちた場合でも、いえらぶなら大丈夫かも！」というようなまとめサイトもあるので、自分でネット検索して調べた感じがします。JIDで滞納の履歴があるのかなと思ったのですが、いえらぶの審査は通っているのが悩みどころ。家賃保証にさえ入ればとりっぱぐれることはないか…？と考え、以下を聞いてみることに。
- 住み替え理由
- 審査に落ちる心当たり
- 当初聞いていた入居人数（3人）から1人に変わった理由
入居者の言い分
住み替え理由
今の家は職場やスーパーが遠くて不便だったので、住み替えたいと思って
「現住所」にあった家を調べてみると、新しめのきれいなマンションです。住み始めて1年くらいで、更新時期もまだ来ていない感じ。そういう理由で住み替えるにはちょっと時期が早いような…。もっと強く転居を求められる何かがあったような気もします。
ただ仲介さんに聞いてもらっただけなので深くは突っ込めずでした。
審査に落ちる理由
いや～…心当たりはないですね～
2社（実質3社）落ちてるんですがね…「家賃に対して収入が低い」「勤め先が小規模」とかではなさそうな気がします。滞納やトラブルがあった可能性はあるかなと思いました。
しかし…本当の問題は、ここで明らかに嘘をついていることでした。
入居人数変更
実家住まいのイトコ＋その子供（母子）と住もうと思っていましたが、状況が変わったのでナシになりました
なんだかハッキリしませんが、入居人数が変わるのは特に問題ないか。子供がいないと騒音などの問題が減るのでむしろＯＫかなと。
しかしこの人数が減ったことが後の事件に関わってくるのでした…！
全部がハッキリしない…けど保証会社に入れば、いっか！
なんか全部モヤモヤするけど、滞納は保証会社に入っていれば回避できるしな～
もし強制退去になっても大家としての経験になるし、入れちゃうか！
今思うと…疑問が解決するまで直接電話して聞けばよかったです。仲介はそこまで一生懸命聞きだしてくれません。直接聞けば、おそらく隠していたこともわかったんじゃないかな。そして「入居させない」という判断ができていたと思います。
入居後に起こった事件①ストーカートラブル＆器物損壊
入居から1か月ほど経ったある日、入居者から連絡が。
ストーカーに襲撃されて家を壊されました
え、ど、どういうことですか…？
- 前の家で居候させていた母子とトラブルになって恨まれる
- ある日の朝方、玄関前で大声で騒がれる（暴言など）
- 居留守を使ったらヒートアップ！ドアや窓ガラスを蹴られる
- ドアはへこみガラスは割れる
ということがあったらしいのです。もうポカーンですよ。いや…なんで入居者への恨みで私の物件を傷つけるのよ…
後から明らかになったのですが、この入居者もかなり嘘をついていました。
- 前の家は居候の母子による騒音や迷惑行為による強制退去だった（住み替え理由が嘘）
- トラブルを隠していた（保証会社の審査に落ちる心当たりはあった）
- 入居予定者の関係性が嘘（イトコではなく他人）
そう…「イトコとその子供」と偽って一緒に住もうとしていたのはこの「ストーカー」たちです。家族だと嘘をついて他人を住ませようとしていたわけです。１回嘘をつかれるともう何を言われても信じられないので、交際はしていないとか虐待事件があったとか色々聞きだしたものの、どこまで本当なのかもわかりません。
その後、身をもってよくわかりましたが、この入居者はちょっとイヤだと思うとすぐに音信不通になる人で「これは恨まれたりキレられたりするだろうな…」と思いました。
入居後に起こった事件②保証開始しない
さらに…入金予定日になっても、いえらぶから振込入金がされません。いえらぶに電話して確認すると「審査は通っていますが、申し込み書類が来ていないので保証開始していません」とのこと。ええー！
仲介のミスと思って詰めると、
鍵の引き渡しの時にハンコを持ってこなくて、
書類を後で送ってもらうことにして先に鍵を渡しちゃったんです～
はぁー！？ですよ。
報告なしにそんな取り扱いをしたことも遺憾。
保証開始していないっていう事実を1か月以上言ってこないのも遺憾。
どう考えても仲介のミス＆こういう場合はあまり大家が出ていかない方がうまくいくので、仲介に任せていたのですが、マジで連絡がとれない（後述）。なりふり構わず私からも色々しました。もちろん引き落としになっていないので、個別に家賃振込もしてもらわなくてはいけません。
書類提出も苦労しましたが、振込してもらって家賃回収するのもめちゃくちゃ苦労しました。
「もう振り込んだけど銀行のミスで入金にならない」「勤務先が倒産して給料が入ってこない」など、もう何が本当なのかわからず人間不信になるレベルでした。
入居後に起こった事件③音信不通
当然滞納なので私からも仲介からも督促をしたのですが、数回で電話が着信拒否になりました。電話は着信拒否、LINEも未読スルー。
えっ…どういう神経してんの？
あんまりにも連絡がとれないので仲介に現地（物件）に行ってメモを入れてもらったりしましたが、窓が割れているので別の場所で寝泊まりしているらしく、不在。入居申込書にあった緊急連絡先（母の携帯）は何度かけても出ないし、勤務先として聞いていた会社の電話番号も同じく出ません。
最初の事件で関わった刑事さんも連絡がとれなくて被害届が提出してもらえず、困り果てて私に連絡がくるほどでした。職業も嘘（その会社にはもう在籍していない）だったらしい…。
これまでも滞納した人はいましたが、いずれも数日以内には電話には出てくれたので状況がわかりました。だから「コロナで仕事がなくなって払えないですが、次の収入が〇日になるので〇日には振り込みます」「父が亡くなってバタバタして払えませんでした。〇日には振り込みます」というふうに話すことができました。
今回の人はもう、新人類ですね。こんな調子で3か月くらい逃げられました。
その後どうなったか
物件の修繕
器物損壊は一応、事故扱いで保険金はおりましたが「加害者が知り合い」ということで保険会社にはかなり渋られギリギリ払ってもらった感じです。入居者と連絡がとれなかったのは、保険会社とのやりとりでは正直プラスに働きました。
その後も続いた音信不通でなんとまだ修繕は終わっていません！半年たつんだがな！やっと窓交換工事の予定がたったところです。私が直接業者に頼めば一瞬で終わるのですが、入居者が知り合いの業者に頼むと言い張るので…ただしドアは現行品と同じものがもうないため（築古物件のため）、他の部屋との調和を考えて交換しないままいくかもしれません。
告訴状提出
刑事さんとのやりとりや告訴状の提出などもしましたし、器物損壊は刑事事件のため、今後は裁判に呼ばれたりする可能性もあります。会ったこともない加害者の裁判に！
告訴状には法人名でなく私の個人名を書きました（器物損壊の被害者は個人限定らしい）し、まかり間違って私が襲撃される可能性もゼロではないかも…とビクビクしつつ過ごしています(*´▽｀*)笑 法律が変わって被害者の個人情報が保護される方向になったらしいので「あなたの個人情報はたぶん知られることはないから大丈夫」と刑事さんは言っていました。しかし建物の謄本をたどれば法人代表者（私）の自宅はわかってしまうのだ！ヒイ！
保証書類ゲット
「銀行口座のハンコを紛失して銀行での手続きをしなきゃいけない」とかいろいろ話が複雑になっていましたが、いえらぶからネット手続きを提案してもらったり何度もショートメールを送ってもらったりしてなんとか口座登録を完了。書類提出の代わりですね。3か月目からは引き落としになりました（そして案の定、初月から滞納になっていました…）。
しかし2か月分の振込はしてもらわねばならなかったので、大体2か月遅れくらいでやっと回収しました。
今後は滞納が続いても強制退去まで保証会社でやってもらえるので、まあ家賃については一安心かな。
連絡の取り方（最終手段）
器物損壊の修繕の件で知り合った業者さんが入居者の知り合いだったため、そこからなんとか連絡がつきました。こんなトリッキーな方法が使えるとは…
着信拒否？してませんけど
何回か折り返し連絡しましたよ
急病で入院して連絡できませんでした
はぁ……（疲）
着信拒否のほかにも携帯料金不払いでつながらないとか着信無視とか、ありとあらゆる方法で音信不通になっていました。ですが着信拒否にだけはしないよう念押しして以来は着信拒否にはなっていないようです。
対応のポイント
「大家は味方」感を出す（仲介に悪者になってもらう）
どんなに怒っていても私は電話口で怒鳴ったりしませんでした。中には凄んだり説教したりする大家さんもいると思いますが、そういうことしたら今後さらに連絡がとれなくなりますから。怒らないといけない状況なら、仲介に怒ってもらいます。
メールやLINEで連絡する場合でも「家賃払え」ではなく「連絡がとれなくて心配しているから連絡ください」と書いて、連絡がきたら状況を聞いて理解を示してから家賃を払うように言いました。ネチネチ言っても意味がないので「いつまでに払う」と約束をしたらもう、待つ。当日になっても払ってもらえなかったらそこでまた連絡。この繰り返しです。正直、うそつきは相手していられないなあと思いましたけどね…私も病みました。
「連絡したくない」と思わせない
行動や思考回路が理解できなさすぎて困ったのですが、なんとなく精神疾患や発達障害の関連を疑います。「きた電話をとる」のが苦手な人なのでは？と推理しました。ショートメールで「電話ください」と送ったら電話もらえますか？と聞いて、「その方が助かります」とのことだったので、そのようにしました。それ以来は音信不通にはなっていません。
理解を示して相手に合わせる、というのも大家に必要なスキルですね…（疲）
こういうやりとりは大家にとっても結構ストレスなので、割り切って管理会社に頼むのもよいと思います。
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審査に一つでも落ちたら直接電話して話を聞こう！
金融機関もそうですが、保証会社は審査に落ちた時に具体的な理由は教えてくれません。滞納が原因なのか、トラブルが原因なのか、どんなトラブルがあったのか…
審査に落ちた理由や心当たりは入居者に聞くしかないのです。
すべて教えてくれないにしても、電話で話すと大体どんな人かわかりますから、これは本当に大事！私は仲介に遠慮して踏み込まずにいた結果がこれです。審査は仲介任せにしてはいけません。
この入居者が入居してから半年以上たちますが、いまだに修繕や刑事さんとのやりとりなど大家の負担は甚大です。空室があるという状態もストレスですけど、問題のある入居者がいるというのもストレス！適切にリスクを見極めて入居審査しましょう(*´▽｀*)
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