昨年４月に購入したアパートについて、一部繰り上げ返済をしました（2000万円のうち500万円）。住宅ローンとは考え方が違いますが、どなたかの参考になれば。金額とか、かなりあけっぴろげに書いちゃう(*´▽｀*)
ちなみに私は現金購入した戸建て１戸、ローンで買った３室のアパート１棟（どちらも築古）を持っています。アパートの融資金の一部繰り上げ返済をしました。
繰り上げ返済の内容
2000万円の借入で月に約95000円の返済をしていました。給料を貯めた資金や臨時収入などで手元に650万円ほどできたので、そのうち500万円で繰上返済をしました。
当初の借入内容（端数は切り上げています）
- 借入金額 2,000万円
- 金利3.9％（ノンバンク）
- 期間30年
- 毎月返済 95,000円
- 毎月のキャッシュフロー（家賃収入－返済）107,000円
借入期間はそのままで500万円返済すると…（返済が進んだ分も考慮）
- 借入金額 1,450万円（返済済みなのは50万円くらい）
- 金利、期間（完済日）は変わらず
- 毎月返済 70,200円
- 毎月のキャッシュフロー（家賃収入－返済）130,000円
で、25,000円くらい毎月のキャッシュフローが増えることになります。マイホームなら迷わず期間短縮方式にしますが、毎月のキャッシュフロー改善が目的なので返済額低減方式です。
金融電卓↓があれば計算が簡単です。借入金額、金利、返済期間を入れると毎月の返済額や返済総額が一発で出るので、色々なパターンで試算しました。折りたためるタイプが便利。
繰り上げ返済をした理由
キャッシュフローの改善（精神的余裕）
無借金で持っている戸建てからの家賃収入が毎月7万円です。つまり、今回の繰り上げ返済をすればアパートが全空室になったとしても、私個人の収入がゼロでも、毎月7万の返済ができる！
アパート1室が空室になっただけでも精神的な負担が大きく「大変な時期（妊娠中、出産直後）にコレは無理だ」と感じたので、返済負担を軽くしておきたいと思いました。
時期的に、新しい物件を買うには高い
以前は600万円弱で買えてちゃんと貸せる物件もありましたが、現在は全体的に値上がりしています。投資用としても私が増やしていきたいのは戸建てなのですが、リフォーム込み650万円（手元資金の金額）で、私の技量でもしっかり貸せる物件が買えるかというと微妙…。
あ、頑張れば買えるとは思うんですよ？ただ、子育てを一番に考えてという今の時間の使い方だと難しいと思ったのです。
このまま漫然とよい物件が出てくるのを（全体的に値下がりするのを）待つのはどうなの？という考えがありました。
新しい物件を買っても管理できない
個人的なライフプランの問題です。１年以内を目安に第３子が欲しいと思っているので、産前産後に大きな決断をするのは避けたい。また空室リフォームや募集などで動きまわるのも大変…というわけで新しい物件を「今」手に入れるイメージがわかなかったのです。
既存借入の金利が高い
「せっかく借りられたんだから」と、その借入は大事にしながら物件をどんどん増やす手法をとる人もいます。でも私が借りているのは金利が3.9％と高いノンバンクです。元金の返済がなかなか進まない、かつ金利の支払い負担が大きいので、手元で使いもしないお金を遊ばせておくよりは繰り上げ返済をしたいと考えました。
投資利回りが高い
使わないお金は、金利が高いあおぞら銀行の定期預金（年利0.2％）に預けていました。ですが、今回繰り上げ返済した場合の利回りは
減る返済額25,000円×12か月÷投資額(返済額）500万円＝年6％
となり、500万円の活かし方としては定期預金に預けておくよりも有利だと感じました。投資用でも利回り６％以下のマンションとかザラにあります。
日本の空き家問題の行く末が不透明
市場に出てくる安い戸建ては少ないけど、空き家はめっちゃ多いです。権利関係がゴチャゴチャしていたり、売りに出ないだけで価値ある戸建てはたくさんあります。これらが法整備によって大量に放出されるタイミングが来ると考えています。
海外不動産に手を出すか、まったく別の事業にシフトするか、その時までにスキルアップして差別化できるようにしておくか…
それが何年後か何十年後かはわからないけど、迷う気持ちがあるなら今は焦って買うべきではないと思いました。
繰り上げ返済するか悩んだポイント
手元のお金がなくなる
法人の口座には突発的な修繕等に備えて少し運転資金を置いておきたいところ。法人のお金ではなく、個人のお金から役員貸付でお金を法人に移し、返済しました。借入を借入で返すみたいなことになりますが、法人と個人がほぼ一体のようなものなので金利負担軽減のためＯＫとしました。税理士も「いいんじゃないすか？」という感じでした。笑
とはいえ現在は育休中の身。会社員として給料が毎月入ってくるわけではないので、またここまで貯めるのにはかなり時間がかかるかもしれません。この間に何か万一のことがあったら対応できるのか…！？という不安はありました。※育休給付金は私個人でなく家族全体のお金として貯蓄しています
あくまで今回は個人から法人に「貸し付ける」形なので、いつでも返してもらえます。つまり個人的にお金が必要になったら、その時に法人からお金を返してもらえば済む話です（経費にはなりませんが）。法人の資金繰りに余裕がある状況であれば、そこまで深刻になる必要はないと考えてこの問題は解決としました。そんな急に何百万も必要になる状況もそうないだろうしね！
次の物件を買う時期が遅くなる
ノンバンクなら2割の自己資金があれば共同担保がなくても借りられるので（2021年6月現在）、3,000万円くらいまでの物件なら現在でも借入で買えます。繰り上げ返済をすることで、欲しい物件が出た時に買える手元のお金はなくなります。
もし3,000万円で利回り10％の物件を買えたら月25万円の家賃収入、今と同じ条件で2,400万円借りた（自己資金600万円）としたら返済は113,200円です。月の手残りは13万円くらい。
利回り12％の物件なら家賃収入は月30万円になるので手残りは18万円（利回り12％以上が私の目線です）。既存の物件も合わせれば返済後キャッシュフローは36万円近くなります。ちょっとした会社員の月収くらい。でも現在の借入と新しい借入を合わせると、その後ろで月に21万円ほど返済していることになります。毎月の給料が入ってこない現在、それだけの返済を背負うのは精神的にキツイ…空室が一つでも出たら平常心ではいられないと思います。
それに比べて繰り上げ返済をしたら気持ち的には無借金です（戸建てからの家賃で返済完了するので）。既存の物件と合わせて毎月の返済後キャッシュフローは20万円。その後ろの返済は7万円。十分じゃない？という考えに至りました。不動産経営を始める時にたてた目標を考えても、巡航速度を上回っています。
たまっていくお金は経費分を除いて一切手をつけない（役員報酬も出さない）ので、コツコツ貯めていけば不動産の潮目が変わった時には現金で戸建て買えるでしょ！という考え。
不動産投資は考え方が大事
個人的にはライフプランが一番の決め手かなと思います。子供を一番にしたいから今は物件を買い増すことはしないという。
私は「購入物件」「借入」などの方針についてしっかり考えて決め、都度見直しています。収入が増えて資金潤沢になったとしても、心がハラハラしてしまって子供との時間に集中できないのは私の求める形ではないのです。
たっくさん本を読んで色々な人の考え方を学んだからこそ自分のやり方を深く考えることができたと思うので、たくさんの本を読むこと、色々な立場の人から意見を聞くことが大事だと思います。ただしその道で成功している人にですよ！あなたのことを心配している親とか親友じゃないですよ！
Oh!Ya(オーヤ)
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