久々に大家業（不動産投資）の話をば。
自主管理物件（戸建て）
所有物件には戸建てとアパートがあるんですが、今回は戸建ての話です。管理会社を入れていないので、購入時からずっと自主管理しています。
前の所有者＝入居者はガテン系のオジサンですが非常に付き合いやすい人で、会えば長話をする良好な関係です。自己破産してしまった人ですが、私がリスペクトを持って接しているのが伝わっているのだと思います。
地震の後に聞き取り調査→換気扇故障が発覚
入居者がガマンしがちなタイプなため、何か天災などの後はＬＩＮＥで「大丈夫でしたか～？」とゆるく聞きます。建物ばかり心配していると冷たい感じがするので、ご家族は皆さん無事でしょうか？くらいの感じで。先日大きめの地震があった後に連絡をとると、「地震が関係あるのかわからないけど、地震の次の日に換気扇が動かなくなってました」とのことでした。
換気扇…！？予想外の展開ですが、建物の不具合なので直さないといけません。先輩大家さんに聞くと「換気扇本体の劣化なら自分で買って交換できるよ～」と言われましたが、電気工事などが絡む場合は資格がいるので今回は見送りました。入居者のいる物件なので、スピードや安全などを考えて、少し高くても業者に頼むことにします。
見積依頼
戸建てがあるエリアのリフォーム業者はあまり知らない私。よって業者を調べるところからです。
一括見積依頼サイトで探す
便利な時代になりました！リフォームしたい時、簡単に情報を入れるだけで条件に合った業者を紹介してくれるサービスがあります。田舎の方だと対応していないサイトもありますが、こちら↓は全国対応です。
【見積もり比較】リフォーム会社紹介｜ハピすむ
業者の紹介や見積は無料です。予算やお願いしたい内容などを登録して連絡を待ちます。
換気扇（電気工事）に特化したサイトで探す
一括見積依頼サイトと似ていますが、修理したい箇所に特化したリフォーム業者紹介サイトも探せばあります。「換気扇 リフォーム」「換気扇 修理 業者」などで検索して、一括見積依頼サイトからの紹介が空振りだった時のためにこちらも申し込みました。
電気工事の専門【テイクサービス】
自分で探す
今回は急ぎだったのでやりませんでしたが、時間が許すなら自分でタウンページ等で地域のリフォーム業者に片っ端からあたった方が安いところは見つかると思います。以前、測量士を探す時にはGoogle マップが重宝でした。
【参考文献】
しかしこの方法は金額が安いにしても時間がかかるので、空室のリフォームの時だけにした方がいいと私は考えています。入居者としては見積いくつもとるより早く直してほしいでしょうからね！
現地調査の前に火災保険を確認
さて建物の修理の前にした方がいいこと、かつ忘れがちなことですが、火災保険が適用になるか確認します！出張料金入れておそらく２万円～高くても４万円くらいじゃないかと予想。アパートの水道まわりのちょっとした修理がそれくらいだったので。これが自己負担ゼロでできればとても嬉しいわけです。
当てはまりそうなのは「地震保険」「火災保険の電気的・機械的特約」かなと思ったので、保険会社に電話で聞いてみます。
地震保険は適用外
地震保険は建物全体の損傷具合「全損」「半損」「一部損」によって保険金が決まる…という感じなので、換気扇だけが地震で壊れても一銭も出ないそうです。まあ予想通りですね。
火災保険の電気的・機械的特約
特約でつけていたものです。「地震は関係なく、電気的にショートしたなどの理由で故障した場合は保障されます」という説明でした。業者に見てもらって、見積書や報告書などにそのように書いてあればＯＫとのことなのでお願いする業者次第で認められる可能性もありそうです。この特約の場合は自己負担１万円と決まっているので、もし認められれば（支払った金額）から（１万円）を引いた金額が保険会社からもらえます。
ただし判断が難しい微妙な内容は保険会社から業者に電話がいくので、こんな小さい工事で面倒なことはしたくないという業者が多いでしょう。よってこちらで保険がおりるかは難しいところです。
風災ならいける？
これは後述の業者が教えてくれたので当日わかったのですが、「台風の時の強風で風が逆流してモーターに負荷がかかり、故障した」ということで風災の保障対象になることがあるそうです。地震の前に強い風が吹いていた日があったので、それかなということになりその内容で保険申請することに。
火災保険のお得な入り方についてはこちら→火災保険は銀行で申し込もう～保険金額などセキララに公開！
見積もりの前に予習
見積もりの前に、換気扇そのものの金額を頭に入れておきます。普通の戸建ての浴室換気扇なので特殊なものではないだろうと予想し、アマゾンで探してみます。現在ついている換気扇がもう廃盤でどれが対応しているのかわからないのですが、4000円～１万円くらいのようです。金額の幅が広い！
周辺機材の有無とか仕様で変わってくるのかよくわかりませんが、「本体だけで１０万円します」とか言われた時に騙されない程度の相場観があればいいのでこれでＯＫです。
ぼったくり業者を見分けろ！
一括見積依頼サービスからきた業者はそこへ何らかの報酬を支払っているでしょうから、どこかでそれを取り戻すはずです。それを「基本料金」とか「出張料金」の中に入れている業者もあれば、全体的に水増ししている業者もいるでしょう。ちょっと高めでも必要な部分だけをパッと適正料金でやってくれる業者が望ましいです。
今回は「見積もりが高すぎない」「当日施工してくれる」というポイントで業者を決定します。この地で賃貸経営は続けていくつもりなので、よい業者と出会えれば今後も安心です。安さがすべてではない！
Ａ社→３万円
電話の段階で「型番がわかればすぐ交換できるように用意していきますよ～」と言ってくれ、口頭で既に見込み金額を示してくれていました。現地を見ても変わらずトータル約３万円でした。
- 基本料８千円
- 交換工事＋廃棄１万２千円
- 換気扇本体＋雑材８千円
- 【火災保険】風災で申請できるのでは？
サクサクと話が進み、電気工事や換気扇の知識も豊富で安心感がありました。ちょっと高いかなと思いましたが、「相見積もりの業者さんの金額が安ければそれに合わせて下げますよ」と言ってくれました。
Ｂ社→１０万円？７５万円！？
事前に電話対応してくれた女性はとても感じがよかったのですが、当日やって来た男性があまりにイマイチでした。
- 「９時訪問」と約束したのに「道路事情もあるので９時から９時半くらいで伺います」と時間にルーズ（朝イチの約束なのに…？）
- 言われた通り９時半まで待ったが来ないので確認すると、物件住所でなく私の自宅に向かっていた（どうした？？）→結局１時間半遅刻
- あからさまに電気工事の知識がない
- スタンダードな換気扇なのに資料の中から見つけられない
- 当日施工できない
現地を見て言われた内容が以下の通り。
- 工賃＋配線（人件費のみ）で８万円
- 換気扇本体（サイズ合うもの）がすぐには見つからない。あれば１万５千円～２万５千円くらい（つまり最低でもトータル１０万円くらい）
- サイズが合う換気扇が見つからなければ、天井を壊してつけ直す。２５万円くらい
- 換気扇だけのためにその金額をかけるなら、ユニットバスまるごと交換するべき。工賃込みで６０～７５万円くらい
- 【火災保険】経年劣化なので火災保険は使えない
Ａ社で決まり！
当然ですがＡ社にお願いしました。テクニックとしては「もう１社の見積もりが２万５千円でした」とか言って施工金額を下げてもらうこともできるでしょうが、保険のことなど教えてもらった＋素晴らしい手際だったので今後のお付き合いも考えて言い値でお願いしましょう！それでも気持ちばかり値下げしてもらえました。
今回は換気扇に特化した業者としてお願いしたのですが電気工事全般できるそうで、今後もお付き合いできそうです。何も知らずにＢ社にだけ来てもらっていたら大変なことになっていました。マジで相見積もり大事！
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火災保険の請求
無事に工事が終わったので、風災で火災保険に請求しているところです。保険金おりたらまた追記しますね。
【追記】
保険金、満額でおりました！風災による認定のため自己負担０円です。教えてくれた業者さんに感謝！
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