【不動産投資】オーナーチェンジは慎重に

2020年に法人を作ってアパートを購入した際、中古アパートなのでオーナーチェンジとなりました。最初から住んでいた入居者さんに「大家が変わりました～」と連絡してもらい色々進めたのですが、慎重さを欠いたために１室退去となりリフォーム→入居募集と苦労したので、書いておきます。

アパート購入の経緯

基本的には中古戸建を現金で買い増していき、最小限のリスクでゆっくりでも継続的に家賃をもたらしてくれる資産を築いていこうという方針です。しかし既に持っている物件からの家賃収入と給与所得だけではなかなか次の1棟を買えるまでに資金がたまらない…しかも「こどもが小さいうちに会社員を卒業してルンルン子育て♪」というビジョンを念頭に置くと、このペースでは間に合わない！少しリスクは高めですが小規模アパートを購入して毎月のキャッシュフローを増やし、資産を築くスピードを早めることにしました。

属性としては私は「育休明けの正社員」であり、やっと1年分の源泉徴収票が出るか出ないかだったので、日本政策金融公庫もしくはノンバンクくらいしか選択肢がありませんでした。地方銀行などにも打診しましたが、いわゆる「不動産投資」は前からやってきている人でないと厳しい感じ。融資が出たとしてもかなり期間が短い。公庫にも面談に行きましたが期間が短すぎてキャッシュフローが全然出ない！というわけで消去法により35年借りられるノンバンクからフルローン（全額融資）でお金を借りて購入することに。

購入したアパートの状況

すったもんだありつつも、無事1棟アパートのオーナーになりました。ターミナル駅からはバス便で若干不便な立地の物件なので、入居付けは少し苦労しそうな印象。でも駐車場や近隣の空室募集状況などをチェックして「いける！」と判断して購入したわけです。聞いた話によると、「空室は長いけど入ったら本当に長く住む物件」ということでした。

アパートとはいえかなり小規模で、かつ満室だったので安心して初めてのアパート経営に取り組みました。でも一通り不安の芽は摘んでおかねば…！と、滞納対策をしました。

家賃滞納保証会社を追加して安心…と思いきや？

１室、滞納がちな入居者がいました。前オーナーに事情を聞くと「悪気がないのはわかるけど、収入に対して支出が多い（医療費がかかる）」という感じでした。経営としてはリスクを鑑みて出ていってもらう方がいいのかもしれませんが、何十年も住んでもらっている人だし、できれば安心して住んでいてもらいたい。家賃設定も高めの入居者さんで、現状家賃を維持＋保証会社に入ってもらえればリスクをとることもできるのでは？という考えのもと、保証会社に入ってもらえないか管理会社経由で交渉。保証料を払うのは難しいかもしれないので、最初は大家が払うので…とお願いしてみました。ＯＫをもらったのですが、ここで判断ミスが。

他の入居者の中に、入居時期によって「保証会社に加入している入居者」「加入していない入居者」が混在していたんです。これを不公平だなと感じたのと、揃っていないのが気持ち悪いという安易な理由で「保証会社に入っていない入居者」に、更新時に加入してもらえませんか？と依頼したのです。

突然の退去の申し出！理由は「保証会社」

各部屋の契約更新も続いて何事もないと思っていた矢先、保証会社に後から加入した入居者から退去の申し出が！よく聞いてもらうと「保証会社に入れと言われたのが嫌だった」「自分は滞納したこともないし、月末の数日前にはいつも振り込んでいたのに」という理由でした。なんと！その場で嫌って言ってくれたら対処できたのに！

それがわかったのが退去立会いの時だったのでもう遅いですが…「条件後退は慎重に」という教訓を得ました。それと同時に「入居条件は人によって違うことは当たり前」と、あらためて心に刻みました。不公平だっていいんだね！

大家にのしかかる空室のストレス

退去が次男の産後1か月たたない時（しかも里帰り中）だったので身動きがとれず、空室を放置するような状態に…入居募集はまた別記事↓で書いていますが、大変でした。

【不動産】ネットで入居者募集ーウチコミ、ジモティーを使ってみた【メリット、デメリット】

もちろん自分なりに調査をして「この物件なら入居付けもできる」と判断して購入したのですが、そういう机上の計算ではわからないところがあります。入居付け開始してからどこの仲介業者に行っても「ここはねえ…エリア的に苦労する場所ではありますね」というような話があるのです。なぜ購入前の調査では教えてくれなかった！笑

そして空室期間は精神的に不安定になり、こどもといる時にも暗い表情をしたり、あまりよくない感じに…。そもそも家族で幸せに暮らす目的で不動産をやってるのに、こりゃあダメだ！と、なりふり構わず家族を巻き込んで物件通いをしました。1室くらい空室でも返済は滞らないようになっているし、戸建てからの賃料収入があるので全空室だって困らないようにはしてあるんです。それでも不安で眠れないの！！だから私はやっぱり現金買いでコツコツ物件を増やしていく方が向いているんだろうなと実感したりもしました。

そういう自分の傾向に気づいたり、リフォームやら募集やらの大家レベルを上げたりできたイベントではあったので、それもまた有意義(*´▽｀*)

とはいえストレスがすごかったので、特に子育て中の大家さん。条件後退は慎重に…！！